Usucapião é um instituto jurídico por meio do qual a pessoa que fica na posse de um bem por determinado período e age como proprietária, adquire a sua propriedade, desde que, é claro, cumpra os requisitos legais. A seguir, vamos esclarecer algumas dúvidas pertinentes sobre a obtenção da usucapião sem processo judicial.
Os requisitos variam de acordo com a espécie de ação. E, sim, há várias espécies. A mais conhecida é a Usucapião Extraordinária, a qual requer 15 anos na posse do bem.
Contudo, não estamos aqui a falar de qualquer posse, isso porque, para ser hábil a ensejar usucapião, a posse precisa assumir algumas características.
POSSE HÁBIL
Mansa e Pacífica
O que isso quer dizer? O possuidor passou a residir ou explorar um terreno ou uma casa sem que o proprietário ou outra pessoa opusessem qualquer barreira para tanto.
Ininterrupta
Pelo período de tempo previsto em lei que pode variar de acordo com o tipo de usucapião. Lembre-se que os prazos de posse para usucapião variam, a depender da modalidade, de 2 a 15 anos de posse.
De bem apropriável
Em alguns casos, alguma característica do proprietário do imóvel impede o reconhecimento da usucapião, a exemplo do bem pertencente à ente governamental ou um incapaz (menor de 16 anos).
Veja uma síntese de casos em que a titularidade do bem impede a usucapião:
Com ânimo de dono
O indivíduo deve se comportar como se proprietário fosse. De que modo? Pagará tributos, zelará pela manutenção do bem, dará a ele alguma utilidade, etc. Trata-se da prática de atos efetivos e reais para se tornar proprietário da coisa.
Agora que sabemos quais os requisitos da usucapião, vamos pensar o procedimento para obtê-la. Como a forma mais rápida se dá por procedimento cartorário, analisaremos a usucapião extrajudicial ou administrativa.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Antes de mais nada, importante referir que, embora não haja processo, o acompanhamento de advogado é imprescindível. Seja na assinatura, seja na conferência.
Prosseguindo, essa modalidade de usucapião aplica-se no caso em que o ocupante tem justo título de sua posse, ou seja, a prova do seu direito é robusta, de modo que não há contrariedade de ninguém em relação aos fatos.
Procedimento
Primeiramente o advogado reunirá todas as provas que ocupante puder juntar e levará ao Registro de Imóveis da circunscrição do bem que se pretende usucapir.
Veja os documentos necessários para o seu advogado dar entrada no pedido de Usucapião Extrajudicial ou Administrativa:
Esses são os documentos iniciais. Destarte, outros documentos serão obtidos pelo advogado no Registro de Imóveis, como a ata notarial, as certidões negativas, as notificações extrajudiciais dos confrontantes e etc.
Quanto à concordância dos confrontantes (vizinhos), basta a notificação extrajudicial sem oposição. Isso implica dizer que não há questionamentos acerca do reconhecimento da usucapião.
Conforme já mencionamos, quanto à prova do tempo da posse, depende da modalidade de usucapião que à qual o caso concreto corresponde.
Veja abaixo as espécies mais usuais e seus respectivos prazos:
Essas são as características essenciais e prazos das principais modalidades de usucapião. No entanto, há que se analisar a documentação e o caso concreto para poder se afirmar o direito. Alguns outros fatores serão cruciais, como por exemplo, não ser proprietário de nenhum outro imóvel.
Após a reunião dos documentos e análise do enquadramento em alguma das modalidades de usucapião, haverá lavratura de ata notarial, na qual o Registrador efetiva uma diligência de certificação da regularidade e veracidade da situação narrada pelo pretendente.
Quando tudo estiver devidamente certificado, lavra-se a escritura pública de usucapião, que substitui, assim, uma sentença judicial.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Importante dizer – e poucos sabem – que se você tem uma ação de usucapião em andamento no Judiciário, não há óbice em suspendê-la e requerer a usucapião extrajudicial em cartório. Em não havendo o deferimento pelo Registrador, prossegue-se a ação judicial. Tem-se, assim uma alternativa mais célere para a resolução da demanda do imóvel.
Em conclusão, o fator determinante da possibilidade de usucapião em cartório é a clareza do direito do ocupante. Em havendo vasta gama probatória, não se encontrará óbice para essa modalidade simplificada de regularização de propriedade imóvel.
Até a próxima.